4月27日後半部分
第２５回 行政書士公法研究会 後半
『震災と借地借家法』
～罹災都市借地借家臨時処理法を知る。～
の講義案です。
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第２５回 行政書士公法研究会 後半
『震災と借地借家法』
～罹災都市借地借家臨時処理法を知る。～
報告者 行政書士 山賀 良彦（北支部）
平成２３年４月２７日
一、罹災都市借地借家臨時処理法について
０．「罹災」と「被災」の意味
１．罹災都市借地借家臨時処理法とは
（１）「罹災都市の借地人・借家人を保護し、
罹災都市の復興を促進するため」の法律」で、
「借家もしくは借地上建物が「滅失」した場合の
法律関係について定めた法律」
<法学セミナー№486p32>
（２）「被災住民が元居住していた町や地域に
戻れる方向での借地借家の権利関係の調整を
狙いとしたものであり、
その中で、借地人・借家人の権利保護を図ろ
うということが主眼」<山内p3>
→昭和２１年制定。当初は戦災対策。
後に、火災、震災、風水害その他の災害にも準
用される。
２．近時の適用<意見書p2>
１９９５（平成 ７）年 １月１７日 阪神・淡路大震災
２００４（平成１６）年１０月２３日 新潟県中越地震
３．今回の震災への適用、今後の展開
→読売新聞等のＨＰ あるいは、法務省等の頁をチェック
→当日までの資料
二、沿革（法セミ№486p32、法学教室№175p46-7、意見書）
１．「罹災都市借地借家臨時処理法」関連法規
１９０８ 建物保護ニ関スル法律（明治42年5月21日法律第40号）
１９２１ 旧借地法（大正10年4月8日法律第49号）
旧借家法（大正10年4月8日法律第50号）
１９２２ 借地借家調停法（大正11年法律第41号）
→1951廃止、民事調停法へ
１９２３ 関東大震災（大正12年9月1日）
１９２４ 借地借家臨時処理法
(大正13年7月22日法律第16号)
１９４５ 戦時緊急措置法
(昭和20年法律第38号。
昭和20年6月22日公布、同23日施行)
→昭和21年4月1日廃止
戦時罹災土地物件令
（勅令第411号昭和20年7月12日公布・施行）
→罹災者の住宅確保と罹災地の借地関係の調整を図る。
<紀要p28>
→昭和21年9月15日廃止
１９４６ 罹災都市借地借家臨時処理法
（昭和21年8月27日法律第１３号）
→同年9月15日施行
１９４７ 法律第106号（昭22年9月13日）
→戦災以外の、法律で定める火災、震災、
風水害その他の災害のため滅失した建物
がある場合にも準用。→２５条の２の文言追加。
→昭和南海地震（昭和21年12月21日）に適用される
（昭和22年12月10日）。
その後、伊勢湾台風、富山県の火災等にも適用される。
１９５６ 法律第110号（昭和31年5月21日改正）
→適用される災害を「政令」により指定（第２５条の２）。
１９９１ 借地借家法（平成3年10月4日法律第90号）
→平成4年8月1日施行
→同年7月31日までで、
旧建物保護法、旧借地法、旧借家法、廃止。
１９９５ 阪神・淡路大震災（平成７年１月１７日）
→政令第16号（平成７年２月６日公布・施行）
→同日が各種期間の起算点（第25条の2）
→適用地区（大阪府と兵庫県の３３市町村）を指定
２００４ 新潟中越地震（平成16年10月23日）
政令第160号（平成17年４月15日公布・施行）
→適用地区（長岡市等の７市３町村）を指定
２．適用関係<教室№175p46、詳しいp3>
（１）
①個々の借地・借家契約
②罹災都市借地借家臨時処理法
③旧建物保護法 ④旧借地法 ⑤旧借家法
⑥借地借家法
⑦民法
（２）借地・借家法関係の旧法と新法との適用関係
<詳しいp2,4-5>
①概略
→平成４年８月１日以降に締結された契約＝借地借家法
→平成４年７月３１日までに締結された契約
＝旧借地法、旧借家法、旧建物保護法
②詳細
→借地借家法附則４条
＝原則、借地借家法は施行以前の事項にも適用有。
→しかし、特別の定め（借地借家法附則第５条から第１４条）
のある場合には、旧法の適用がある。
→結果、重要な部分（存続期間、更新等について）に旧法の
適用があることに（例：借地借家法附則第６条）。
三、罹災都市借地借家臨時処理法について
１．適用の可否の検討（罹災都市借地借家臨時処理法第２５条の２）
（１）時 ：戦災及び火災、震災、風水害その他の政令の定める災害
（２）場面：上記災害によって建物が「滅失」した場面
（３）範囲：借地借家関係
（４）特徴：
①借地関係
ア）対抗力の存続（第１０条）
イ）契約期間の伸長（第１１条）
②借家関係
ウ）建物優先賃借権（第１４条）
エ）敷地優先賃借権（第２条、第３条）
２．罹災都市借地借家臨時処理法の適用上の問題について
→法は「滅失」の場合に適用される。
（１）滅失有
→個別の契約・民法・借地借家関連法・罹災都市借地借家臨時処理法
（２）滅失無
→個別の契約・民法・借地借家関連法
（３）注意点
罹災都市借地借家臨時処理法１７条
３．滅失の判定
（１）滅失の基準（どの程度まで損傷した場合をいうのか？）。
→「建物の物理的な損壊だけではなくて、
経済的な価値の喪失なども含む」。
①「判例上、建物の主要な部分が消失して
賃貸借の趣旨が達成されない程度に達
したかどうかが基準になる」。<法学セミ№485p15>
「修復に多額の費用を要するかどうかも判断の要素になる」。
②「建物の物理的形状（倒壊してるか、
建物の駆体部分の損傷があるかなど、
社会経済的に建物としての効用を失ったかどうか
（建ててからの年数、耐用年数、補修の可能性、補修費用、
新築費用・従前賃料との比較、居住の意思などからみて）
が考慮されることになる。」（判例タイムズ№879p8）
（２）立場、状況によって判断が変わりうる。
公費による取り壊し補助金が出るから壊したい。
滅失による賃貸借契約の終了＝公営住宅の入居要件に
（３）罹災証明書とのズレ
（４）参考判例
最高裁昭和３２年１２月３日
最高裁昭和４２年６月２２日
四、借地
０．検討すべき内容
→再築の権利と居住の安心を考える。
：罹災都市借地借家臨時処理法の適用の有無、土地の修繕、
借地権の存続、再築の可否、契約期間・契約更新の有無、対抗力の有無
１．借地上の建物が滅失にいたらなかった場合
（１）修繕の有無（ジュリ№1070p153）
①地上権の場合
→土地所有者の修繕義務無
②賃借権の場合
→原則、土地所有者の修繕義務有（民６０６条）
→しかし、負担しきれない場合には、履行不能として、
賃料減額（民606条）、または、
契約消滅も<ジュリ1070p153>
③その他
ア）増改築特約の問題<WEBQ22>
→特約自体は有効。ただし、合理的な範囲内で。
一切の増改築を禁じるものは無効。
→原則、承諾を得なくても増改築可。→注：信頼関係の破壊。
イ）賃料減額請求の問題
→借地法１２条の適用の可否
２．建物が滅失した場合
（１）借地権存続(旧借地法7条、借地借家法7条)
→期間満了まで利用可能
→地震による滅失＝朽廃に当たらず（旧借地法２条）
（２）契約期間
滅失でも借地権は存続＝期間満了まで利用できる。
→罹災法１１条の適用無＝残余期間
←再築に対する異議の有無・再築建物の構造等で期間が変わりうる
（後述（３）③）。
→罹災法１１条の適用有＝１０年／残余期間が１０年以上ならば残余期間
→注：再築がないと、法定更新が困難に（後述（３）２）。
（３）再築の意義
①再築について
ア）再築は可能（旧借地法７条、借地借家法7条）。＋承諾不要。
イ）Ｑ再築禁止特約があった場合
→旧借地法7条、借地借家法7条
＝建物が滅失した場合に残存期間を超えて存続する建
物を建てることを前提とした規定の存在。
→それを否定する特約の効力は無効<Q＆Ap5>。
→用途、構造の変更等に関し信頼関係の破壊に注意。
←実際には、賃貸人の承諾を得る必要も。
特に、建て替えのローンに地主の承諾を要するケースも。
②再築と法定更新
ア）再築＝法定更新に必要
（旧借地法４条Ⅰ、６条Ⅱ、借地借家法５条Ⅰ、Ⅱ）
→残余期間が短いときに事実上再築が不可能になり、
契約終了のおそれがある。→罹災法１１条の意義大
<法セミ№497p43>
イ）再築なきとき
→契約期間満了時において法定更新が困難に
（旧借地法４条Ⅰ、６条Ⅱ、借地借家法５条Ⅰ、Ⅱ）
→契約期間満了→更新に対する異議有→法定更新が出来なくなる。
ウ）再築に対する異議がある場合
→再築後の契約期間延長のメリットが受けられない。
→以下、③へ
③再築に対する異議の有無と契約期間、更新について
ア）再築に対する異議有（旧借地法7条、借地借家法7条Ⅰ・Ⅱ）
→契約期間延長されない（旧法２０年・３０年、新法２０年にはならない）。
ⅰ）契約期間
罹災法１１条の適用有→１０年に／残余１０年より長い＝残余期間
罹災法１１条の適用無→残余期間に。
ⅱ）契約期間満了の更新時（旧借地法４条、６条「正当事由」の有無が問題に）
イ）再築に対する異議無
ⅰ）契約期間
罹災法１１条の適用無→旧借地法７条（２０年・３０年に）、新法7条（２０年）
<なお、新法では承諾の問題もある。Q＆Ap7>
罹災法１１条の適用有＝再築の異議無+罹災法11条の適用有→Ｑ
Ｑ：この場合の再築について、旧借地法７条の適用の可否
→再築後の契約期間が旧借地法で２０年、３０年になるか？
それとも、罹災法１１条の１０年のままか？
→最高裁×／学説〇？
（なお、新法適用のケースなら新法７条の要件にも関わる。）
ⅱ）契約期間満了の更新時（旧借地法４条、６条「正当事由」の有無が問題に）
④法律と実際上の問題
→再築のための資金調達の難しさ<法セミ№497p43>
→法的には再築に関する承諾は不要。
しかし、実際上は特約等により地主の承諾を得る必要も。
（４）対抗力
①地上権の登記、賃借権の登記、旧建物保護法１条
→滅失したまま＝対抗力が失われる。
②対抗するために
ア）掲示による対抗（借地借家法１０条Ⅰ、Ⅱ）
→事実上不可能な場合も<民商p646>
イ）罹災法第１０条（５年間の対抗力）
→５年間、再築不要で対抗できる。＝建物収去・建物建築禁止請求可
→取引の安全上の問題も指摘される<法セミ№497p43>。
→対抗力の継続には５年以内に再築必要
（５）借地権の譲渡<AQ＆A47>
→建物がないと譲渡・転売が不可→放棄するケースも。
（６）終了（罹災法１２条）→催告権
（７）その他
使用貸借<民商p652>→個々の契約による。
五、借家
１．建物が滅失しているか否か
（１）滅失について
①三、３．
②滅失の有無による帰結
建物滅失有＝契約消滅＋罹災法適用有
建物滅失無＝契約存続→罹災法適用無
（２）問題点
①滅失に関する主観的な相違→修繕可VS修繕不可
阪神大震災の例
ⅰ）多くのケース：家主側＝滅失を主張、借家人側＝修繕を要求
ⅱ）罹災法適用決定後：
借家人側＝滅失を主張、家主側＝争うケースも。
<法律時報67巻9号p33>
②滅失の認定について
→損傷・毀損の程度→解約申し入れにおける正当事由の有無の判定の要素
→正当事由<近Q＆Ap 17>
２．一部滅失、損傷、損壊の場合
（０）検討すべき内容
修繕義務、賃料支払義務、解約、正当事由、立退料。
（１）建物滅失無＝契約存続→罹災法適用無
→契約、民法、旧借家法、借地借家法の適用
（２）修繕義務（民法６０６条）<法セミ№485p16>
→損壊の程度によっては修繕義務の認められない場合も<法セミp485p16>
＝解約申し入れに正当事由が生じることも。<AQ＆A38>
①問題点
ア）修繕特約
→大修繕も賃借人が行うとの特約<近Q＆Ap30>。
Ａ：小修繕の限りで有効。
←賃貸人の修繕義務は免れえない<法セミ485p16>。
イ）借家人による修繕（必要費の問題に（民６０８条））
→家主への通告義務（民法６１５条）・家主との信頼関係
（３）賃料支払債務
①賃料減額（民法６１１条Ⅰ、借地借家法）
→修繕しない場合＝賃料減額請求
→建物居住不可＝賃料支払義務無（民５３６条）、
場合により契約解除（民６１１条Ⅱ）も。
→判断の困難さ<法セミ485p16>
②問題
ア）電気・ガス等ライフラインのストップと賃料支払義務
→民法５３６条と借家人の利用の状況の検討
→居住できるのであれば賃料支払義務がある<法セミ485p17>
←反対意見も（詳しい）
イ）避難命令と賃料支払義務
（４）解約申し入れ、立退請求と立退料<法セミ№485p17、Q21p21>
→明確に滅失していれば契約消滅。＝借地権消滅+立退料不要
→過大な修繕費用が必要＝解約の正当事由になることも。立退料不要
→しかし、不明確であれば争いに。→立退料が解約の正当事由の補完要素に。
３．建物滅失有＝契約消滅＋罹災法適用有
（０）検討すべき内容
借家契約消滅による法的整理と
罹災都市借地借家臨時処理法の適用による法的問題
（１）①賃貸人：目的物を使用・収益させる義務消滅、敷金返還義務発生
→地震による滅失＝不可抗力→債務不履行無
注：なお、たとえ欠陥等の賃貸人の債務不履行があっても、
賃貸借契約は消滅。事後は、
損害賠償の問題で考えるべきものと解される。
②賃借人：賃料支払債務消滅、家財搬出義務（原状回復義務）発生
（２）敷金等の取扱い
①滅失＝契約終了→原則、敷金の返還請求可
（→滞納があるケースは控除される）
②問題点
ア）不返還特約→無効<近Q＆Ap18、法セミ№485p14、コピーQ42>
イ）敷引きの可否（特約の効力）<法セミ№485p15>
→性格、実態から判断すべきか＝賃料の前払的、礼金的
ウ）権利金の返還義務<法セミ№485p14>
→性格、実態から判断すべきか＝賃料の前払的、礼金的
エ）敷金承継→借家権の相続と敷金の相続
オ）敷金受領と罹災法上の権利の消滅（１４条等）
→消滅しない<自由vol.47-2p67>
（３）目的物返還と家財搬出義務<法セミ№485p15、近Q＆Ap22-3>
→原則、搬出しなければ債務不履行。＝賃料相当分の損害
→但し、建物の利用が不可能な実態に沿うか疑問も。
→原状回復の問題も<BQ＆A２，３>
４．罹災都市借地借家臨時処理法による特則
（１）立法趣旨その他
①罹災都市の借地人・借家人を保護し、罹災都市の復興を促進するため
<法セミ№486p32>
②共通の認識として <ジュリp156>
→立法時
→今日
③共通の問題点として<法セミ№497p42>
→時代の変化における妥当性→政策目的
（２）１４条
①概要 建物優先賃借権<Ｑ＆Ａp44、近Q＆Ap87>
「滅失建物の借家人が、
滅失後最初にその敷地に建築された建物について、その完成前に
賃借を申し出し、他の者に優先して、
相当な借家条件で借家権を取得できる。」
→条文のチェック<WEBQ68>
②問題点<法セミ№486p34>
ア）当事者の立場
ⅰ）賃貸人側の事情（事前催告権無、期間制限も無）
←賃借人側は10年後権利主張が可能に<近畿Q＆Ap89>
ⅱ）賃借人側の事情（建築されなければ何もいえない）
←建物の構造を要求することは出来ない。結局あきらめも。
イ）正当事由の判断として<教室№175p48>
ウ）実務上の扱い<法セミ№486p34、山内p22>
→罹災法上の権利放棄＋解決金受領
エ）マンションの問題
オ）具体的な借家条件→罹災法１５条
（３）２条
①概要 敷地優先賃借権（自由vol.47-2p68、Ｑ＆Ａｐ45）
「滅失建物の借家人が、政令施行の日から２年以内に、
土地所有者に対して土地の賃借を申し出て、
他の者に優先して、相当な条件で借地権を取得できる。」→条文
<WEBQ50>
→正当事由<教室№175p49、近Q＆Ap46>
→山野目、判例タイムズ982pより
①、②、③
②問題点
ア）当事者の立場
ⅰ）賃貸人：借家権が借地権に変わる点（敷地権者の予期せぬ不利益）
<法セミ№486p34>
→借地と借家の価値の違い、社会情勢のちがい。
ⅱ）賃借人：高額な権利金を覚悟する点←借地権を取得することから。
→借家人に建築能力・支払能力が必要。
ⅲ）相当な借地条件について裁判所による決定（罹災法１５条）
<法セミ№486p33>
→借地権の設定の際の一時金（権利金）の相場について
※仮に、借地権価格を更地価格の６割とし、借家権価格を借地権価格の
３割とすると
計算式 0.6×（１－0.3）＝0．42 →権利金の額の問題。
→そもそも借家が借地になることの問題。
→判断が困難<From95p160>
イ）マンション等について（法セミ№486p33）
ⅰ）複数の借家人からの申出の優劣（罹災法１６条）
ⅱ）一人の場合
（４）３条
①概要Q＆Ap44-5
「すでにその土地に借地人がいる場合には、滅失建物の借家人が、政令施行の日から
２年以内に、借地人に対して借地権の譲渡を申し出て、他の者に優先して、相当な対
価で借地権を取得できる。」
②２条との違い<近畿Q＆A48p44>
→相手方の違い
→賃貸人の承諾（罹災法4条、民法６１２条）が不要に
六、罹災都市借地借家臨時処理法の適用に対する疑問・反対の表明
（１）意見書p3（２）、（３）、（４）
（２）問題点<自由vol.47№２p68>
（３）法律時報６７巻９号p33
（４）民商p643、664注（４）
（５）山内p23-24
七、今後について
